דירה להשקעה יד שניה

[מרים פרקל- יועצת משכנתאות]

שלום חני,

לשאלתך האם שווה לקחת הלוואות לרכישת דירה יקרה יותר, התשובה היא שאם הם יכולים לעמוד בהחזרי הלוואות וכך להגיע לנכס יקר יותר- בהחלט ניתן להגיע לכנס שיתן להם תשואה גדולה יותר ועליית ערך משמעותית יותר, התקציב שתארת באמת מתאים לפריפריה הרחוקה ואם ניתן להוסיף עוד מימון ולקנות נכס בעיר מרכזית יותר/ נכס בתהליך התחדשות עירונית- זה בהחלט משמעותי וצפוי להביא רווח הרבה יותר גבוה מעלויות הריבית.

השאלה איפה לקנות זאת כבר שאלה ממש קריטית ואני ממליצה לפנות ליעוץ נדלן פרטני.

המון הצלחה!

מרים

[חני י]

תודה. יש לך המלצה אולי על יועץ/ת נדל”ן אמין ?

[תמי אפשטיין]

חיה ברנדווין

[ה ה]

לא בטוח שהתשואה בעיר יקרה יותר תיהיה יותר גבוהה,

לפעמים דווקא בפריפריה מרוויחים יותר (באחוזים)

למשל במודעין עילית שנים השכירות היה נמוכה ולא עלתה, לעומת מחיר הדירות שעלו ועלו

(ועכשיו זה הפוך מחיר הדירות יורד ומחיר השכירות עלה משמעותי)

אז ממש אין בזה כללים

[בתיה ח.]

אני שמעתי מיועץ השקעות שדוקא האזורים היקרים מיצו את העליה שלהם,

ז”א, שאמנם הם יעלו כמו שבכל מקום עולה, אבל יחסי פחות מהר…

אנחנו קנינו דירה להשקעה בקרית אתא ואחרי חצי שנה מכרנו ב-150 א’ יותר

(לא מומלץ כי יורד מס שבח…) אח”כ קנינו משהו בקרית חיים באזור שמתוכנן שם פינוי בינוי

והערך שלה עלה ב200 א’ בחצי שנה…

בקיצור, האזורים האלה עכשיו בשיא העליה…

לדוגמא, לפני כ-6 שנים הדירות בטירת הכרמל (ליד חיפה) היו שוות משהו כמו חצי מיליון…

והיום אותן דירות (לא אלו שכבר עברו פינוי בינוי…) שוות כ1.2 מיליון… כי כל העיר עברה התחדשות מטורפת…

את באמת יכולה לפנות ליועץ, ואם את רוצה מתווך שמתעסק עם דירות באזור הזה את יכולה לפנות אלי באישי…

(אין לי אחוזים, הוא פשוט אדם נחמד שגם מתעסק עם השיפוצים במקרה הצורך ועם ההשכרה…)

בהצלחה

[תמי אפשטיין]

לא מדויק בכלל.

ירושלים ממשיכה לעלות, ואין שכונה אחת שניתן לסמן בה ירידת מחירים

[בתיה ח.]

ברור, כתבתי במפורש שבכל מקום יעלה,
השאלה אם תראי עליה כזו, של 200 א’ בתוך חצי שנה?
וזה גם ביחס להשקעה האחוזים של הרווח יותר גדולים…
(דירה שעלתה 800 ואח”כ 1 מ’ לעומת דירה שעלתה כמה מיליונים ועלתה ב200 א’…)
אני לא יועצת השקעות אז אולי אני טועה, ולא עשיתי מחקר על כל האזורים בארץ,
זה מה שראיתי מהניסיון שלי…

[תמי אפשטיין]

ההוכחה שלך היא לא רלוונטית, ואסביר:

קפיצת מחירים בפינוי בינוי היא דרמטית בכל מקום בארץ. היא לא פונקציה ולא מדד לדירה רגילה. אם את מדברת על פינוי בינוי – הנכון הוא לבחון עליית מחירים של פינוי בינוי במקום אחר, ולא סתם דירה להשקעה.

לשם הדגמה – נסי לברר בכמה עלתה ערך של דירה בירושלים בפינוי בינוי (רמז: הרבה יותר מ-200.000 ש”ח. יודעת על דירה באזור לא משהו בירושלים, שהדירה עלתה בכחצי מיליון תוך ארבעה חודשים, בשל פינוי בינוי).

זה כמו שתשווי מחיר של דירת גן ודירה בקומה שלישית. אין קשר בין הדברים.

עכשיו: דירה להשקעה סטנדרטית במרכז הארץ, לעומת דירה להשקעה סטנדרטית בפריפריה – יש לבחון ולבדוק. מרכז הארץ הוא שם כולל, בדיוק כמו הפריפריה. העליה של בית שמש לא כמו העליה של בני ברק (סתם זרקתי)

מה שכן, כשמדברים על דירה להשקעה חשוב למצות את הרווח. זה מתבטא גם במחיר השכירות וגם במחיר עליית הנכס. מה עוד, שהרבה פעמים יש הזדמנויות שוות. לכן חשוב לשבת עם יועץ נדל”ן ולבדוק את התמונה.

ולא נגענו בנושא המגרשים, שהוא גם מתחיל לפרוח…

[בתיה ח.]

בהחלט יכול להיות שאת צודקת, שוב אני לא יועצת או משהו כזה…
כיוונתי את דברי בעיקר לכאלה שיש להם הון עצמי נמוך ואין להם אפשרות לקחת משכנתא גדולה…
(לנו היה הון עצמי של 400 ולקחנו משכנתא של 250… היתה לנו אפשרות לקנות בכזה סכום בירושלים??)

[תמי אפשטיין]

זה נושא אחר.

דיברת על עליית מחירים – אז זה לא רק בפריפריה. חד משמעית לא (יש גם פריפריות שמחירים שם ירדו…)

הסכום האפשרי להשקעה – פקטור משמעותי בהחלט.

[מירי]

גם בירושלים היו תקופות של ירידות מחירים

אולי לא דרמטיות, אבל בהחלט שהיו

[תמי אפשטיין]

לא כשהיו עליות בכל הארץ.

בגדול, ואת זה שמעתי ממומחית נדל”ן, רוב האזורים בירושלים אין סיכוי שיעצרו, כי זו בירה (בציבור הכללי) ועיר קדושה (בציבור החרדי)

ומרכז זה לא רק ירושלים. זה גם גוש דן, למשל

[ריקי ריקי]

בתיה, לנו היתה דירה בטירת כרמל, הנתונים שציינת לא כ”כ מדוייקים, לפני למעלה מעשר שנים קנינו שם דירה טיפוסית בקרוב לחצי מיליון, ואחרי שלוש שנים מכרנו בכ- 200,000 ש”ח נוספים, לפני 6 שנים המחירים כבר עברו שם את החצי מיליון בהרבה

[רבקה פרלמוטר]

עדיף לרכוש או שליש שליש שליש לחסוך מס רכישה ולא להפסיד את מחיר למשתכן.אם זה השקעות לתקופות קצרות.

מס רכישה לדירה שניה צפוי לרדת ל5% עוד 3 שבועות.

יש לי באלעד דירת קרקע 5 חדרים ענקית ברייסדור ב200000 פחות ממחיר השוק.

או מגרש לוילה בבאר שבע ברווח של חצי מליון שח

[מירי]

מאוד קשה לאמוד את עלית הערך

בשכונה שלי בירושלים, ב18 שנים בערך שהסתיימו ב2021, הדירות הכפילו את המחיר

שזה עליה נחמדה, לא היסטרית בכלל בהשואה לשוק הנדלן בכללי

ופתאום ב-3 שנים האחרונות הן עשו זינוק של עוד 50%+ (דירות שנמכרו לפני 3 שנים במיליון, היום נמכרות ב-3.2)

בנווה יעקב לעומת זאת, דירה שלפני 12 שנים נמכרה ב-900 אש”ח בערך, לפני 7 שנים נמכרה ב1.3-1.35, 4 שנים(!) המחיר לא זז!!!, וב-3 שנים האחרונות עלה בעוד 550-600

מישהו יכל לצפות את זה? לשער מתי יהיו העליות והירידות?

מה שכן אפשר לומר, שבגדול, באזורים מתפתחים, בדרך כלל נראה קפיצה משמעותית עם התקדמות הפיתוח

כמו שקרה בבית שמש בשנים שבהן הפכה מכפר לעיר, בחיפה, ועכשיו בנתיבות שגם כן בתנופת בניה ופיתוח וכבר עכשיו המחירים שם מתחילים לנסוק