שאלה על תמהיל משכנתא

[מרים פרקל- יועצת משכנתאות]

האם עשית את זה דרך יועץ או לבד?

אני לא מחווה דעה על עבודה של יועצים.

[הדסה]

דרך יועץ, אבל ביקשתי ממנו אישור להראות ליועצים אחרים ולקבל חוות דעת.

אין לו בעיה עם זה

[אפרת שעיו -יועצת משכנתאות מומחית]

שלום

כרגע עלות עמלת פתיחת תיק זה %0.25 מהמשכנתא המבוקשת

עבר חוק שמקסימום העלות על עמלת פתיחת תיק תיהיה אם (אני לא טועה) 360 שקל בלבד, אבל רק על עיסקת רכישה

החוק יחל מחודש אוגוסט ויחול רק על בקשות שהוגשו אז.

ולכן אצלך לא רלוונטי ,ולכן זה גובה העמלת פתיחת תיק היא כנ”ל (לעיתים ניתן לבקש הנחה )

בקשר לתמהיל- כמו שכתבת את גבולית ביחס החזר ותמהיל זה מיצר את ההחזר החודשי הנמוך ביותר

ולכן כנראה שלא היה אפשרות לקחת תמהיל אחר…

מה שכן קחי בחשבון שהפריים בעליה וגם המדדים כרגע…

ולכן ההחזר החודשי שלך יגדל משמעותית עם כל העלאת ריבית הפריים ועליה במדדים

בקשר להוצאות הנוספות הנלוות למשכנתה-

זה תלוי היכן הנכס רשום בטאבו או במינהל

והאם זה רכישה יד שניה או מקבלן

(ברכישה יש שניה העו”ד שלך דואג לכל מסמכי הביטחונות)

אבל בכל מקרה כמובן שי ביטוח חיים ונכס שצריך לעשות

מקווה שעזרתי לך

שבת שלום

[רות חיימוב]

היי אפרת, (ומי שעוד יכולה לעזור…)

אשמח מאוד אם תוכלי לענות על שאלתי,

אני עוברת כעת את אותו תהליך,

ובאמת מתוך משכנתא של 600000 ש”ח אנו אוחזים כעת ב- 400,000 ש”ח צמודים

לפי דברי היועץ,

הצפי לעליית המדד הוא בין אחוז וחצי ל- 3% שנתי,

כך שבכל מצב, הוא טוען שעדיין הקל”צ יצא יקר יותר

ולשאלתי,

אני תופסת את ההצמדה למדד כמסוכנת למרות התחזיות המתונות יחסית,

את חושבת שזה סיכון ששווה לקחת? (למרות שבחישוב של המספרים זה נראה ממש בסדר…)

[מרים פרקל- יועצת משכנתאות]

שלום רות, בהצלחה רבה בתהליך וברכישת הדירה,

בעניין הזה של הצמדה למדד- יש חילוקי דעות גדולים בין יועצי המשכנתאות הגדולים,

כמובן שאף אחד לא יכל ליצפות את העתיד,

השאלה כאן היא מה ההפרש בין הריבית שתקבלו במסלול הצמוד לבין מה שתקבלו במסלול הלא צמוד,

אם ההפרש הוא פחות מ2%- הדעה הרווחת היא שכדאי ללכת על המסלול הלא צמוד.

השאלה היא גם מה מתאים לכם באופן אישי,

האם תעדיפו לשלם מראש ריבית גבוהה יותר בשביל היציבות או שתעדיפו לקחת את הסיכון.

והאם יש לכם אפשרות כלכלית לעמוד בעליה חדה בתשלומים בעתיד (האם יש לכם צפי לעליה בשמעותית במשכורות בתחום העבודה שלכם?)

כמובן שיש גם את הגישה של פיזור סיכונים- לחלק את סכום הריבית הקבועה- חצי צמוד וחצי לא צמוד.

שני שליש צמוד זה המון!!!

אם תחליטו ללכת על הסיכון הגבוה, חשוב מאוד לעקוב אחר הנתונים בשוק ולבדוק לעיתים קרובות אם הנתונים השתנו ואם כדאי למחזר.

בהצלחה רבה!

מרים

[רות חיימוב]

מרים שלום וברכה

ממש תודה על תשובתך, עזרת לי מאוד.

מדובר במיחזור שאנחנו עושים למשכנתא קיימת ע”מ להקל על ההחזר החודשי,

וגם הוא על דעת למחזר ברגע שסביבת הריבית תחזור להיות נמוכה יותר

כך שלטווח קצר, אנחנו מרוויחים יותר למרות ההצמדה…

בכל אופן, ההפרש הוא מעל 2%…

[מרים פרקל- יועצת משכנתאות]

שלום רות,

אם כך, הצמדה למדד אכן תקטין את ההחזר החודשי עכשיו,

רק חשוב להבין את ההשלכות,

עליית מדד מעלה את הקרן (לא את הריבית) לכן ברגע שתחליטו למחזר, את הנזק שכבר נעשה- כבר לא תוכלו לתקן.

יתרת החוב ככל הניראה תהיה גבוהה יותר ממה שלקחתם.

שנית, המדד היום עולה בסביבות 4% ובטווח הקצר- לא ניתן לדעת אם זה יחזור להיות בין 1.5%-3% כמו שבנק ישראל רוצה (דוקא לטווח הארוך יש יותר סיכוי שזה ירד אבל אם מדברים על הטווח הקצר- מדובר בספק גדול).

כרגע בארה”ב האינפלציה (עליית מדד) עומדת על כ8%!

לא ניתן לדעת אם בישראל זה גם יקרה.

לכן מדובר בסיכון משמעותי, לדעתי השאלה כאן היא האם תוכלו לספוג את הסיכון של עליה משמעותית ביתרת החוב או לא.

אישית, הייתי נוטה פה לפיזור סיכונים, שני שליש צמודים למדד יחד עם שליש פריים (משערת שזו הכוונה)- זה סיכון גדול מאוד.

[רות חיימוב]

היי מרים,

בגלל גובה ההחזר החודשי של המשכנתא הנוכחית שלא מתאים לי,

המשכנתא כרגע בהקפאה, עם כל ההשלכות של זה… (ריבית דריבית ועליית הקרן…)

בכל אופן, מבדיקה של 5 שנים קדימה, הקרן אכן יורדת אך ב- 40,000 ש”ח פחות ממה שהייתה יורדת בהרכב המשכנתא הנוכחי.

עדיין זה סיכון גדול כפי שהגדרת? כי גם בעליה של 4% עדיין ההחזר יורד וההפסד לא כ”כ משמעותי…

[מרים פרקל- יועצת משכנתאות]

אין לי את הנתונים המדוייקים של הריביות כך שלא אוכל לחשב בעצמי,

הסכום של 40,000ש”ח הוא חישוב של הסכום שניתן להפסיד בחמש שנים- על בסיס איזשהו הערכה,

קחי בחשבון שזה יכל להיות גם יותר (תלוי בעליית מדד בפועל).

הסיכון יתבטא בעליה דרמטית בהחזרים העתידיים וביתרת החוב.

אם אין ברירה אז אין ברירה.

רק חשוב להמשיך ולעקוב אחרי הזדמנויות לקבל ריבית נמוכה בלי הצמדה.

ככל שהחשיפה למדד תהיה לפחות שנים כך ההפסד יהיה נמוך יותר.

בהצלחה רבה!