ראיון עם: גב’ בת שבע בורנשטיין
גב’ חגית וקסלר
גב’ חיה רוזנבלום
בכל פרויקט הוא המרכיב הסודי, הנעלם, המורכב והמשמעותי כל כך…
נושא התמחור
גם לאחר הכרת השטח וצבירת נסיון (ולימוד מהנסיון) אנחנו יכולות למצוא את עצמינו באותן
סימני השאלה, איך מתמחרים?
פנינו אל כמה מהאדריכליות המוכרות והידועות משלנו, בעלות וותק רב בתחום ע”מ ללמוד
מנסיונן העשיר להחכים אותנו בנושא.
גב’ בת שבע בורנשטיין
גב’ חגית וקסלר
גב’ חיה רוזנבלום
מעריכות ומודות על התשובות המועילות והזמן שהקדשתן למען כולנו!
- איך את מחשבת תמחור לפרויקט?
- לפי שעות / גלובלי/ מ”ר/ חבילות/ אחר?
והאם את לוקחת תשלום נוסף עבור שינוי/ תוספת?
בת שבע בורנשטיין:
תמחור פרויקט בדרך כלל נעשה באופן גלובלי. קשה לאמוד עבודה לפי שעות, ובטח כשמדובר
בעבודה של תכנון או עיצוב, שאת לוקחת אותה בראש איתך למכולת, חושבת עליה כל הקניה,
ומגיעה הביתה ‘להוריד’ את הרעיון אל הדף – ברבע שעה…
תוספות בהחלט מתומחרות. שינויים אחרי אישור תכנית וכדומה.
חגית וקסלר:
אופן התמחור משתנה לפי סוג הפרויקט.
פרויקט של היתר, אני מתמחרת מחיר בסיס לשכן ראשון + תוספת לכל שכן נוסף.
פרויקט של תב”ע/תמ”א 38 מתמחרת גלובלי מלא לפי אופי הפרויקט.
תכניות עבודה לביצוע- בסיס פר מ”ר, ומעלה/מורידה קצת בהתאם למורכבות הפרויקט.
לענין תשלום נוסף, כל עוד השינוי לא מהותי, לא גובה תשלום נוסף.
חיה רוזנבלום:
זה נושא מאוד בעייתי, ומאוד מאוד קשה, הוא גם משתנה ע”פ אזור התכנון.
) אזורים שמחיר הדירה נמוך, משלמים פחות על התכנון(
בגלל שאני עוסקת בכמה מישורים אני אענה אחד אחד.
תכנון פנים:
מאוד משנה איזה סגנון פרויקט,
אם מדובר בתוכנית חלוקת פנים סטנדרטית, אני לרוב מתמחרת ע”פ מ”ר עם הסתייגויות
ז”א, כאשר לקוח רוצה להכניס 5 חד’ לכ100 מ”ר וכו’ זה יעלה יותר מאשר לקוח שרוצה לתכנן 5 חד’
סטנדרטית ב140……..
כיוון שזמן התכנון וודאי יעלה. כמוכן שטח דירה מורכב לתכנון וכו’.
לרוב אני לא מורידה הרבה כאשר רוצים לתכנן רק חלק מדירה, בפועל תמיד מתכננים ומסתכלים על
כל התמונה.
אני לא ממש עוסקת בהום סטיילינג, אבל כאשר מתכננים דירה כולל בחירות חומרים, עיצוב ריהוט,
תקרות וכו’ עם פיקוח מלא (ואני חושבת שבכאלו מקרים חייב פיקוח מלא צמוד!) לוקחים ע”פ אחוזים
מעלות הפרויקט- מחשבים מראש פחות או יותר כמה יעלה ללקוח הפרויקט ולפי זה לוקחים- צריך
ניסיון כמובן בבניה כזו.
אני חושבת שנכון לקחת חבילות שלמות שכוללות חלוקה + תוכניות עבודה + תכנון מטבח ולא
לחלק, (מי שעושה גם הום סטיילינג או בחירת חומרים כדאי שתכניס הכל ביחד אנשים מאוד אוהבים
את זה!)
למרות שאני לפעמים נותנת ללקוחות אפשרות לחלק- אם כי זה ממש לא נכון ולא יעיל- אני כמובן גם
מסבירה את זה. לאחר נסיון אני נוטה לא לתת אופציה של חלקים חלקים, זה מזיק ללקוח והוא לא
יבין את זה.
בניה חדשה- מבני מגורים- ע”פ יח”ד
כמובן כשמדובר בהרבה יח”ד נותנים הנחה ,וכשזה ממש קצת יח”ד אני מעלה את המחיר ליחידה
גם בזה יש הבדל אם זה בנין לשימור או איזור בעייתי, האם התהליך כולל שינוי תב”ע או לא וכדו’.
כמובן שלוקחים מחיר לשינויים ותוספות- אם השינוי והתוספת הם יחידה שלמה מתוך הצעת המחיר
אז משלמים על כל היחידה (אם שינו לאחר שאישרו את החלק המסוים)
אם זה לא משהו ברור כמו תוספת יחידה וכדו’, אני לוקחת לפי שעה.
- 2. איך את מחלקת את שלבי התשלום? איך את גובה את הכסף או מוודאת שאכן
תקבלי אותו?
חגית וקסלר:
גם שלבי התשלום משתנים בהתאם לאופי הפרויקט,
ככל שמדובר בפרויקט בעלות גבוהה יותר, שלבי התשלום מתרבים.
בהיתרים רגילים אני עושה 2 שלבי תשלום בלבד, 50% בחתימת חוזה ו-50% בסוף.
זו אולי ריזיקה, אבל היא מאפשרת לי שליטה מאד נוחה על הגביה.
בחתימת חוזה כולם משלמים, ובפגישה למסירת ההיתר, כולם משלמים, כי הם צריכים את ההיתר…
חיה רוזנבלום:
כל פעם אני מחליטה מחדש. אישית אני לא אוהבת שלוקחים חצי מהתשלום כמקדמה, אני
חושבת שזה לא נכון.
אני כן לוקחת מחיר קטן למקדמה כדי שיהיה משהו שיחייב את הלקוח לא לחזור בו לאחר שאני
עבדתי.
אני משתדלת, אפילו שזה לא נעים, לקחת את התשלום כאשר החומר מוכן לפני שליחתו, ברגע
שמסדירים תשלום אני שולחת.
אחרת לצערי יש אנשים שפשוט מתעכבים מאוד עם התשלום.
בת שבע בורנשטיין:
שלבי תשלום הם לפי התקדמות העבודה, כאשר בדרך כלל התשלום משקף את השלב הבא, ולא את
השלב הקודם. למעט סכום מסוים שנותר לסוף. באופן הזה, בעצם משלמים מראש, כך שאין בעיה.
.3 איך מחליטה שהפרויקט לא שווה לך/ מתי את מחליטה להגיד לא?
חיה רוזנבלום:
לומדים את זה עם השנים,
לרוב לקוח שהמחיר שלי לא מתאים לו, אני לא יורדת באופן משמעותי. חשוב לי להביא לקוחות
שמתאימים לרמת העבודה שלי ויודעים להעריך אותה. לקוח שלא משלם בהתאם גם לא יעריך את
העבודה ויזלזל בה. וכן לקוח שלא מתאים לו לוח הזמנים שלי.
אני לומדת לאט לאט לא להיות העבד של הלקוח…
למדתי גם להגדיר את התחומים בהם אני טובה ובהם אני רוצה לעבוד והורדתי תחומים שלא
מתאימים לי ואני לא מעוניינת לעסוק בהם, זה היה מאוד קשה בהתחלה, אבל ב”ה היום הרבה יותר
קל לי לומר לא.
בת שבע בורנשטיין:
עשיתי יותר מפרויקט אחד שלא היה לי שווה…
הניסיון מלמד…
חגית וקסלר:
בהתחלה הייתי אומרת על הכל כן,
אבל עם הזמן למדתי שיש פרויקטים שלא שווים את התשלום (גם אם אגבה יותר)
כאבי הלב, הלקוח שאף פעם לא זוכר שהזהרת אותו מראש שמשהו לא בטוח יעבור, וכועס עלייך
בגלל ההתעקשות שלו (שאותה הוא לא זוכר…)
התיקים שמתעכבים בהתאמה על הימורים כאלו ואחרים שהלקוח התעקש לקחת.
היום, אני לא אקח תיק שאני לא יודעת שאוכל לעמוד מאחוריו ולהגן עליו ב-100%.
גם הכשרת חריגות בניה בחלק גדול מהמקרים אני לא אקח, כי לאנשים יש נטיה לבנות בלי מחשבה
בכלל, באופנים שלא בהכרח ניתן להכשיר.
.4 מה חשוב לטעמך להכניס בחוזה עבודה/ הסכם מול הלקוח?
בת שבע בורנשטיין:
בהסכם עבודה עם לקוח חשוב מאד להכניס –
- מה העבודה כן כוללת, ובעיקר מה היא לא כוללת. יש כל כך הרבה תחומים אפורים, שאם
הם לא רשומים הם מערימים הרבה מאד קשיים. הסכמי העבודה שלי השתנו בשנים
הראשונות אחרי כל עבודה… בעיקר הסעיף של ‘לא כלול בעבודה…’
אני רוצה לקחת את העבודה, אבל יותר מכך רוצה שהלקוח ואני נהיה מרוצים אחר כך.
מוטב לעבור את האי נעימות הזו בהתחלה (‘מה, את לא באה לפקח על דירות שאת עושה??’)
מאשר לעמוד אחר כך ולהתווכח עם הלקוח על כך שהוא צריך להוסיף תשלום נוסף. - חשוב להוסיף סעיף על תוספות בעבודה. ממתי זה מוגדר תוספת.
חשוב לתמחר גם את התוספות (‘אני מבין שזה לא כלול, אבל לשלם על זה אלף ש”ח???’)
- חשוב להכניס את כל הפרטים הטכניים של הפרויקט. (מדובר על תכנון 4 דירות מגורים על
גג בניין בשטח של… לדירות יש מרפסות בשטח של… וכו’).
גם ללקוח יהיה ברור שאם הוא לקח אותי לתכנן וילה בשטח של 140 מ”ר, ולפתע גילו חלל של 200
מ”ר נוספים, שהוא צריך להוסיף על התכנון.
אבל אם כתוב בהסכם ‘לתכנן את הבית לפי רצון הלקוח’ ללא אזכור ופרוט, הלקוח עלול לחשוב שגם
החלל החדש הוא חלק מהעבודה המקורית. - בעלי מקצוע. הלקוח מתחייב לקחת יועצים מנוסים, ולשלם להם. אני לא מהנדס, לא יועץ
איטום ולא יועץ אינסטלציה!
ככל שלמדתי את התחומים הללו יותר, נזהרתי מלתת עצות הרבה הרבה יותר!. יש לי ניסיון ענק
בתחומים שסובבים את האדריכלות והעיצוב, אבל מעולם לא נתתי ולא אתן עצה מקצועית במה
שהוא לא ממש המקצוע שלי. אנשים יסמכו עלי בקלות במקום יועץ איטום. זה יהיה להם קל, נוח,
זמין ובזול… אבל כיון שאין לי את הגב לעמוד מאחורי תקלות – לעולם לא אתן עצה. זה גם דבר
שצריך להיות מעוגן בהסכם.
חגית וקסלר:
הכי חשוב-
להכניס סעיף שכל חילוקי דעות יידינו בבי”ד ספציפי, ודין חתימה על ההסכם כדין חתימה על הסכם
בוררות.
גם לקוחות לא דתיים וחברות גדולות חותמים לי על הסעיף הזה.
ב”ה לא נאלצתי להשתמש בו, אבל הוא חייב להיות.
סעיפים נוספים שחשוב להכניס (בפרט ברישוי) הם שהמתכננת לא מתחייבת לאישור התכנית
בשלמותה.
המדיניות בעיריה משתנה, ולא תמיד מה שחשבנו שיתנו בפתיחת תיק, בהכרח יישאר כך לאורך כל
הדרך.
כמו”כ, בתכנית עבודה לביצוע של מבנים, כדאי ומומלץ להכניס סעיף, שהעבודה מותנית בכך שהיזם
ישכור את שירותיה של חברת בקרת תכניות ומפרטים, כגון “מסד גרופ” ודומותיה.
הבקרה של חברות אלו יכולה לחסוך ליזם ולאדריכל תביעות בסכומים של מליוני שקלים.
בנוסף, אם יש בחלוקת התשלומים בעיות של ריבית, יש להוסיף שכל התשלומים כפופים להיתר
עסקה כמובא בספר ברית פנחס (יש ספרים נוספים)
סעיף נוסף הוא סעיף בו אני משאירה לעצמי כמתכננת זכות קניין רוחני בתכניות.
חיה רוזנבלום:
משתנה מאוד בין עיצוב פנים לבניה חדשה.
- בניה חדשה יש בה פחות סעיפים מורכבים כיוון שמדובר בחברות מסודרות והכל שם עובד
ע”פ חוק ובעיקר צריך לרשום זמנים ופרוט מדויק של מה העבודה הכלולה במחיר ומחיר
ברור לתוספות ושינויים, וזמני תשלום. - בעיצוב פנים ובמגזר הפרטי זה הרבה יותר מורכב, כי זה הבית של הלקוח, זה לא עסק,
ונכנס פה גם הרבה מאוד אמוציות. - משנה מאד איזה רמה של עיצוב פנים עושים והאם עושים גם הום סטיילינג ופיקוח אדריכלי?
אם עושים רק תוכנית חלוקה אז זה יותר פשוט. - הגבלת זמן- לאחר נסיון הוספתי הגבלת זמן לתוכנית חלוקה- אי אפשר להתמרח עם זה
כמה שנים, לאחר שהיה לי כבר סיפור של כאלו שלא באמת רצו לבנות אלא
להשתעשע בחלומות……. (אני לא לוקחת מחיר לכל סקיצה אלה עד שהלקוח מרוצה) - כמובן זמני תשלום וכו’.
- אני גם מוסיפה שאחריות הלקוח לעיין בתוכניות העבודה ובמיקומי הנקודות שצוינו ולאשר
את התוכנית לאחר שברור לו שהבין אותה, כדי שלא יהיה מצב שלאחר ביצוע הוא נזכר
שבכלל לא רצה את התאורה בקיר אלה בתקרה וכדו’. - כשעושים בחירת חומרים הום סטיילינג ופיקוח אדריכלי בשטח זה הרבה הרבה יותר מורכב
שם צריך להכניס אחריות וכו’. (ארוך מכדי לפרט במסגרת זו).
ומילה לסיום
מבת שבע בורנשטיין:
העוסק בבנייה מתמסכן. כך כתוב, לא אני אמרתי…
מי שיכול שלא לשפץ או לבנות – זה עדיף אלף פעמים…
ומי שבסופו של דבר החליט לצאת לדרך הזו – צריך לקחת בחשבון שאם התוצאה תהיה 80% ממה
שהוא ציפה לה – עליו להיות מאושר. אם הוא ישלם רק 20% יותר ממה שהוא תכנן, אז זה לא נקרא
חריגה בתקציב, ואם השיפוץ לקח רק 3 חודשים יותר מהצפוי, אז הוא צריך לתת לקבלן בונוס על
עמידה בזמנים.
אורך רוח, סבלנות וסלחנות, זה המצרך הכי הכי חשוב למי שבונה ומשפץ.
תגובות
הכל מדוייק, חשוב ונכון,
עלתה על כולנה ההגדרה המדוייקת של גב’ בת שבע בורנשטיין ב’מילה לסיום’!