שוב בנושא משכנתא, שאלה מרב חשוב…

[מרים פרקל- יועצת משכנתאות]

חשוב לדעת מה סוכם מראש, לכן בדיני ממונות חייבים לשמוע את שתי הצדדים,

האם הלקוח ביקש מראש להגיע להחזר מסויים?

האם היועץ אמר שהוא בטוח שיצליח ובסוף לא הצליח?

אם דובר על זה מראש זה סיפור אחד,

אם בכלל לא דובר והלקוח לא היה מרוצה מהתוצאות אז יש מקום לחייב אותו בתשלום,

אישית, נראה לי שכדאי להגיע לאיזשהו פשרה כדי להשאיר טעם טוב.

[פרלה פרקל תכנון וגב חזק למשפצים]

נקודה לתשומת לב:

אם לקוח בא ליועץ כי חשב שהוא יודע מה שהוא אומר והסכום יהיה X
ולמעשה זה יצא 500 שח יותר כל חודש, הלקוח בעזיבתו בעצם אומר ליועץ – לא עמדת במילה שלך, באתי אליך כי אמרת X ולמעשה זה רק היה בשביל למשוך אותי לעשות עיסקה…
היועצים, לדעתי בכל אופן, צריכים להדגיש שהריביות משתנות מעת לעת ומבנק לבנק ואף פעם אי אפשר לדעת מראש מה יהיה בסוף…

זו האמת,

ובהחלט מכשיל לומר X לחודש בכזה בטחון, זה אפילו שקר כי היועץ עוד לא יודע נתונים אישיים של לקוח ועוד לא בדק את כל הנירת, אז מהיכן הבטחון ?

[מרים פרקל- יועצת משכנתאות]

ברור, כשאני מדברת עם לקוח, אני משקפת לו את ההחזר הצפוי (בערך) כי הוא צריך לדעת אם זה בכלל מתאים לו,

אבל אני מדגישה, במיוחד בתקופה הזו שהריביות עולות כל הזמן ולכן אין דרך להתחייב על אחוזי ריבית מסויימים.

[אפרת שעיו -יועצת משכנתאות מומחית]

לדעתי

זה מאד תלוי מה סוכם עם הלקוח

אם הכל היה ברור ומוסכם מראש והלקוח פתאום יתחרט הוא צריך לשלם הכל (כי היועץ עשה את כל העבודה)

אבל אם הלקוח היתנה את העיסקה שההחזר יהיה Y והיועץ הביא החזר של X

זה בוודאי בעייתי …

[רחל ריבלין]

כאחת שלקחה משכנתא בחודשים האחרונים. אני חושבת שהלקוח צריך להגיע לתהליך בראש פתוח…

היועצים יכולים להשיג תנאים טובים וכו.. מה שלקוח בודד לא יכול. אבל בסופו של דבר השוק משתנה כל הזמן כך שלא נכון לתלות את זה ביועץ משכנתא….

[רייזי vip משכנתאות]

וואו, תודה רבה, נראה לי אצלצל לרב ואשריא לו מילה במילה

רק עכשיו אני רואה את התגובות,

ייש”כ!!!!!!

מעניין באמת מה היה אצל הנ”ל, כי ברור שאצלנו גם משקפים את ההחזר החודשי בערך שאמור לצאת, עם ההדגשה על הריביות המשתנות מעת לעת…

[רייזי vip משכנתאות]

חזרתי לרב עם תשובותיכן

אבל הוא אומר שהשאלה היא אחרת…

הלקוח הפסיק את התהליך, ללא כל סיבה, “לא בא לו” בסוף…

לא חתמו חוזה

מה עושים בכזה מצב?

(אני אמרתי שוב, מה אצלינו, אבל הוא רוצה את הדעה הרווחת, לפי זה יפסוק)

יישר כוח

מעריכה את העונות

רייזי

[רחל ריבלין]

אני לא ממש יודעת מה היה המקרה אצלך. אבל אם כבר בנית לו תמהיל. ויותרננכון סגרתם דברים ועבדת על התיק הכסף מגיע לך בוודאי.

אומנם אני לא מהתחום אבל יש לי אח בתחום הזה ואני יודעת שברגע שמכינים תמהיל וכו.. והלקוח לא מעונין להמשיך הוא צריך לשלם על העבודה…

זה גם הגיוני לא?????

אף אחד לא עובד בחינם…

[אפרת שעיו -יועצת משכנתאות מומחית]

בוקר טוב!

גם סיכום בע”פ מחייב

והתחלת עבודה מחייבת (במילים הלכתיות “תחילת מלאכה מחייבת”)

ואם אין לו סיבה אמיתית שנוגדת את ההסכם בינהם אין לו שום היתר לא לשלם…(לא בא לא ,זה לא סיבה)

שאלתי פעם מורה הוראה באופן כללי וזאת היתה תשובתו

אם היועץ סיים כמעט את כל העבודה הלקוח צריך לשלם את רוב הסכום

בוודאי שכדאי להגיע לפשרה אבל לשלם ודאי שחייבים

[רייזי vip משכנתאות]

תודה רבה

שיהיה ברור שזה לא היה אצלי…

למרות שכולנו בני אדם, כן?

[סימה]

אם אני הולכת לסוכן משכנתא, ברור שאני רוצה אותו רק אם הוא יביא לי תנאים מצוינים.

אם הוא נותן לי את התנאים שיכלתי לקבל לבד בבנק.

בשביל מה אני צריכה אותו?

אם הוא אומר שהוא יוכל לתת תנאים טובים.

ותכלס הוא לא הביא את המוצר, אז אין שום סיבה לקחת את המוצר.

המוצר שסוכן משכנתא נותן הינו: משכנתא שאתה לא יכול להוציא לבד…

זה כמו שדכן.

כמו מתווך דירות.

המתווך עובד מכל הכיוונים משקיע המון שעות הולך להראות את הדירה

ובסוף אם הקונה לא קנה את הדירה, הוא לא מקבל שקל, וזה לא מעניין אף אחד כמה הוא עבד בשביל הקונה

וכמה פעמים הקונה הגיע לראות את הדירה…

וגם שדכן,

גם אם הזוג נפגש 5 פעמים וכבר היה נראה שהם סוגרים,

וההורים כבר ישבו על ענייני כספים,

אך פתאום אחד הצדדים החליט שלא מתאים לו.

השדכן יכול לומר קדיש על הכסף שהוא דמיין שהוא הולך לקבל.

הוא לא מקבל שקל

וככה זה מקובל בשוק.

למיטב ידיעתי אותו דבר גם עם סוכן משכנתאות…

לפחות לפני כמה שנים היה ככה…

[חיה חיה]

מה שלדעתי נכון(וכן מידע ששיתפו אותי אחרים…)

זה תלוי בדבר אחד=מה שסוכם מראש

ברגע שהכל ברור ומסודר אצל יועץ לפני תחילת עבודה לא מגיעים למצבים כאלה

יש יועצים שמסכמים מראש על תשלום\מחיר מינימלי(סכום בסיס)=התחלתי מיידי בפתיחת התיק

והמשך התשלום לפי המשך התהליך=לפי ההתפתחויות

ויש כאלה שעובדים לפי הצלחה(זה בד”כ יועצים חדשים בשוק…)

מקווה שזה יעזור לך רייזי.

בהצלחה לך ולכולן

לילה טוב

[רחל ריבלין]

היי ממש לא הסכמתי אם הדעה וההשוואה לשדכן…

מדובר פה אחרי הכל באדם שזו עבודתו ופרנסתו ולא הגיוני שהוא יעבוד על תיק מסוים ואח”כ זה לא יימצא חן בעיני הלקוח… ואגב קורה הרבה שזה בגלל אנשים שלא מבינים במוצר אלא חושבים שהם מבינים….

(ואני נחשפת לזה הרבה במסגרת עבודתי כסוכנת ביטוח ופיננסים)

כי שומעים מחברים וכו.. מה שהם לא לוקחים בחשבון שכל אחד יש את הנתונים המשתנים שלו. ואף פעם אי אפשר להשוות!

ואנחנו כאנשים צריכים להבין שאדם שמולנו אחרי הכל בא להתפרנס ולא לגמול חסד… ולהגיע בידיעה שזה התהליך.

והכי חשוב את כל הבירורים לעשות לפני ולא אחרי….

[חני י]

נכון, אבל יועצי משכנתא צריכים לשים לב לא לפזר סתם הבטחות (סומכת על היועצות כאן שהן לא כאלה).

אני מכירה מישהו שלקח יועץ שהבטיח תמהיל מסוים לפי הנתונים שלו (שהיה נשמע לו הזוי אבל סמך עליו…), ואפילו כתב לו במפורש שסוגר איתו על סמך מה שאמר שיכול להשיג.

ובסוף נתן הצעה הרבה פחות טובה ממה שהבטיח (משמעותית!!!). לא היתה לו ברירה אלא להמשיך איתו כי הריביות היו במצב של עליה והוא לא היה מספיק עם יועץ אחר, וגם כי לקח תשלום מראש. היתה לו עוגמת נפש לא קטנה.

מנגד – כשאני לקחתי משכנתא, דיברתי עם כמה יועצים שדווקא היו הוגנים והדגישו שהעניין תלוי בכמה גורמים וכו’, וכי מה שהשיגו עבור לקוח X לא בהכרח טוב ללקוח Y, או לא רלוונטי עבורו כי לקוח X לקח כשהריביות היו נמוכות יותר.

[סימה]

השאלה האם היועץ היה צריך לסדר את החשבון הבנק של הלקוח.

כי אחרת הם לא יוכלו לקבל משכנתא בכלל – אז הסיפור שונה.

מי שבא עם חשבון מסודר, ומשכורת טובה,

אין ליועצי המשכנתאות מה לעשות בתיק.

עדיף לא לרשום מה אני חושבת על התמהיל שרוב היועצים מכינים כשאין דרך לדעת מה יהיה עליות הריבית במשק + המדד…

דיברתי עם אחד המנהלים הבכירים בבנק פאגי בעבר בנושא משכנתאות.

מה שברור.

היועצי המשכנתאות בציבור שלנו מה שהם יודעים בעיקר לעשות זה לקמבן את הבנקים,

הבנקים יודעים את זה גם, ולא אכפת להם,

זה פשוט אמור לעמוד בחוקים של מדינת ישראל….

[שרה שמעיה]

לאור התגובות שעולות פה אני חושבת שכדאי לעשות קצת סדר בנושא.

השירות של יועצי משכנתא מתחלק לשניים:

א. ייעוץ משכנתא – בחינת התיק בהיבט הפיננסי, ותכנון נכון של המשכנתא.

בניית תוכנית ללקוח הן מצד האפשרויות הכלכליות העומדות לפניו כדי לקבל משכנתא

הן בתכנון ושיקול עתידי בבניית התמהיל (אופציות לשינויים עתידיים, סיכונים וכד’) -שיהא תפור בדיוק למידותיו של הלקוח

בחירת הבנק מתאים לנתונים הספציפיים של הלקוח (אין בנק X שהוא טוב או לא טוב, יש בקשה שמתאימה לבנק X ובבנק Y ההצעה תהיה גרועה בהרבה וכן להיפך.. ואינה דומה בקשה אחת לרעותה, גם אם הנכס באותו בנין.. וגם אם הנתונים הפיננסיים נראים אותו דבר…) -יועץ עם וותק שעובד עם כמה בנקים ידע לכוון לבנקים המתאימים ומשם לנהל משא ומתן עד לקבל ההצעה המשתלמת והחסכונית ביותר!

כאן מסתיים השירות עד לאישור העקרוני.

(הרבה פעמים מגיע לקוח עם בעיות שונות המונעות ממנו לקבל משכנתא מה שנקרא בשפה המקצועית –מסורב משכנתא (אגב , הרבה אנשים לא מאמינים שהם נכללים בהגדרה הזאת.. מה בגלל שחזר לי פעם-פעמיים שיק או הו”ק אני לא יכול לקבל משכנתא?? חושבים שרק מי מתעסק עם שוק אפור או חובות מעל הצוואר מוגדר כך. אבל מה לעשות, הפקידים לא אוהבים להתעסק כלל וכלל עם תיק שנראה להם בעייתי ויפול בסוף.. לא רוצים להיכנס לזה) וזה יכול גם להיות בגלל בעייתיות בנכס

תפקידו של היועץ במקרה זה הוא להכין מראש את הבקשה להציג אותה נכון ולכוון אותה לבנק המתאים באופן שהיא כלל לא תיכנס להגדרה הנ”ל.. ואז הפוקוס בעצם פחות על תכנון ובניית תמהיל אלא רק לקבל אישור עקרוני מהבנק.. (בהמשך ישקלו כדאיות מיחזור וכו’ אבל קודם יקבל את המשכנתא) )

ב. טיפול במשכנתא –ליווי וטיפול בבטחונות והמסמכים של הבנק

מעבר לעזרה הטכנית העצומה והרוגע הנפשי שיש לקוח, יש גם הרבה חיסכון בזמן וקיצור תהליכים וזאת בשל הידע והמומחיות של היועץ בהתייחסות לבעיות ולדרישות השונות מהחברות, העיריות והרשויות..

גם בעניין השמאות, הצורך בהיכרות מעמיקה בכל מה שקשור לשמאות לא פחות חשוב מהיכרות עם המערכת הבנקאית. לא פעם תיק משכנתא יכול להסתבך מאד רק בגלל בעיות בנכס או שמאות שונה ולא צפויה.

בקיצור אין כאן המקום להרחיב אבל לפי ההגדרה של סימה להיות סוכן משכנתא -לדאוג להביא משכנתא בפועל!

אם נחזור לשאלה בשלו נפתח האשכול -הדיון.

כאשר יועץ מוציא אישור עקרוני הוא לא עובד כמו שדכן!!!

ואם הוא אכן יועץ (ולא רק סוכן) הוא לעולם לא יתחייב להחזר X מבלי להכיר את התיק לעומק ומבלי להסתייג בלקיחת אחריות והתחייבות על כך לאור התנודות הקיימות בשוק המשכנתאות במיוחד בתקופה סוערת זו…

אם זה כמו שמרים אמרה בתחילת האשכול שהיועץ כבר עשה את רוב העבודה לע”ד השינויים היו בעקבות השינוי בשוק וזה לא היה תלוי ביועץ. אחרת למה לא אמר זאת כשקיבל את האישור ותוך כדי התקדמות וכו’??

ולגבי השאלה לצורת התשלום. תלוי מה סוכם עם הלקוח

מקובל לשלם 50% על אישור עקרוני

מקווה שעזרתי לכן וסליחה אם היה ארוך מידי…

[אפרת שעיו -יועצת משכנתאות מומחית]

שלום

מסכימה עם כל מילה

אנשים לא מבינים מה זה דורש מיועץ ומה באמת הערך מוסף שהם מקבלים שלוקחים יועץ

לדעתי הכי חשוב לעשות זה תיאום צפיות מראש

ולסכם הכל גם מצד הלקוח וגם מצד היועץ

ואם לא עומדים במה שסוכם כמובן שאין מחויבות
אבל אם סתם לאחד מהם “לא בא להמשיך” -זה לא בסדר
זה ממש לא שידוך שמחליטים שזה “לא מתאים”- זה משכנתא

בהצלחה לכולם

[סימה]

אשמח באמת לקבל הסבר מה זה דורש מיועץ משכנתאות,

ומה הערך המוסף שאני יקבל אם אני יקח יועץ משכנתאות.

שהוא צריך לקבל כסף אפילו אם לא לקחו בסוף דרכו את המשכנתא.

או כי הוא הביא הצעה לא הכי טובה ללקוח, והלקוח לא מעוניין בהצעה הזו.

או שהלקוח קיבל הצעה יותר טובה לבד (ויש דברים כאלו)

או כי הלקוח קיבל הצעה יותר טובה ממתחרה

למה זה שונה מכל מוצר אחר?

[מרים פרקל- יועצת משכנתאות]

שלום סימה!

את יכולה לקרוא את התגובה ששרה שמעיה כתבה, מסכימה עם כל מילה,

בתיקים מסויימים זה לקבל אישור במקום סירוב (במקרים רבים מאוד הלקוחות אפילו לא מודעים לכך שהם יכלו לקבל סירוב כמו תיק שהגיע אלי אתמול).

בתיקים אחרים זה לקבל תנאים טובים יותר וחיסכון עצום בגלל הכרות מעמיקה עם תנאי השוק הקיימים וקשרים במקומות הנכונים, שווה לבנק לתמחר נמוך את הריביות עבור יועצים כדי שיביאו אליהם עוד לקוחות.

בנוסף, יעוץ משכנתאות זה ממש לא רק מספרים, זה בעיקר אסטרטגיה.

אבל חבל להתפלפל,

אם למדת וקראת לעומק על המסלולים הקיימים ואת מכירה את היתרונות והחסרונות של כל מסלול ומשקל הסיכונים,

תעשי סבב בנקים לבד (כי יש הבדל מאוד משמעותי בין הבנקים!) תקבלי הצעה ותראי ליועץ- אז תוכלי לשאול אם ניתן לשפר באופן משמעותי או לא ותבקשי הסבר לגבי השיפור.

לא הוגן לתת למישהו לעבוד בשבילך ואז לא לשלם (כמו כל תחום אחר).

בהצלחה רבה!

מרים

[רייזי vip משכנתאות]

מרים

רק חשוב לי להוסיף או להסתייג על דברייך

יש משמעות אם תיק מוגש לבד ע”י לקוח

או ע”י יועץ

שיודע איך להציג את שלל הנתונים- לעומת הלקוח שזה תיק יחידי שלו ואין לן לו נסיון

ויכול להיות מקרים שיסורבו לקוחות באופן שהם מציגים את הנתונים שלהם

ואז זה שורף את היכולת של היועץ בבנק ההוא לפעמים

לא הייתי ממליצה אם רוצים בסוף יועץ- להגיש באופן עצמאי..

מה גם שחבל על הזמן…

[סימה]

אני לא מדברת על לקוחות שיש סיכוי גדול לסירוב.

הם באמת חייבים יועץ,

ואם היועץ השקיע את הזמן להסביר ולסדר את החשבון לפחות 3 חודשים קודם,

אז באמת מגיע לו… ולא הוגן אם בסוף מתחרטים

אני מדבר על אנשים מסודרים עם משכורת טובה.

שלבנק יש ענין שיבואו אליהם עם דירוג של BDI מאוד גבוה.

שיכולים לקבל לבד משכנתא תוך 3 שבועות (מנסיון)

[מרים פרקל- יועצת משכנתאות]

בהרבה מאוד מקרים- גם במקרה כזה היועץ יכל לשפר הצעה באופן ניכר,

מניסיון אישי.

אם אין יועץ שאת סומכת עליו וחשוב לך להיות בטוחה שלא תצאי פריירית מול יועץ משכנתאות,

במקרה כזה הייתי ממליצה לך ללכת לבד לשלושה בנקים להשוות הצעות ואז לפנות ליועץ ולישאול אם יוכל לשפר.

כך תצאי בהרגשה טובה (שזה גם חשוב) וגם לא תנצלי מישהו אחר.

אם את לא רוצה לעשות את זה כי הזמן שלך יקר לך-תביני שהזמן של היועץ גם יקר לו והוא לא מעוניין לעבוד לחינם.

[סימה]

אני לקחתי משכנתא לפני כ 9 חודשים.

וכמו שאמרת הלכתי לבנקים לבד.

הצגתי לכמה יועצים את ההצעה, ובאמת לא היה להם מה לשנות.

לא היה לאן לרדת.

יכלו לשנות לי את התמהיל אולי…

אבל הייתי מפסידה הרבה…

מה שלקחתי היה:

60% ריבית קבועה

40% פריים